
¿Te has planteado alquilar habitaciones de tu casa libre para generar ingresos extra, pero no sabes si es legal o cómo tributarlo? Tranquilo, no eres el único. Cada vez más personas en España se hacen esta pregunta y la información disponible suele ser confusa, incompleta o directamente contradictoria.
En este artículo te explicamos, con un lenguaje claro y casos reales, todo lo que necesitas saber para alquilar habitaciones de forma legal y fiscalmente segura. Vamos a ir desde lo más básico (¿se puede o no se puede?) hasta detalles clave como qué contrato firmar, cómo declarar estos ingresos en la renta y qué errores pueden hacer que Hacienda te dé un susto.
Este no será otro blog teórico más: vas a entender exactamente qué hacer, qué evitar y cómo sacar el máximo partido a esta oportunidad… sin meterte en líos.
¿Es legal alquilar habitaciones en tu propia vivienda?
Sí, alquilar habitaciones de tu casa es completamente legal en España, siempre y cuando cumplas con ciertos requisitos básicos. La ley no prohíbe que una persona alquile una o varias habitaciones de su vivienda habitual o de una vivienda que posea, pero hay matices importantes que debes tener en cuenta para hacerlo correctamente.
¿Qué dice la normativa?
El alquiler de habitaciones no está regulado específicamente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) cuando se refiere solo a una parte de la vivienda, como una habitación. En estos casos, se aplica el Código Civil, que permite pactar libremente las condiciones entre arrendador e inquilino. Esto significa que tienes más libertad contractual, pero también más responsabilidad si las cosas no están bien definidas por escrito.
Ahora bien, si alquilas varias habitaciones de forma continua y con una finalidad estable, sí puedes aplicar la LAU para firmar contratos más sólidos y con beneficios fiscales. La clave está en cómo estructures el contrato y el uso que haga el inquilino de la vivienda.
¿Qué requisitos debes cumplir?
Para que el alquiler sea legal y no se considere una actividad económica (con todas las obligaciones fiscales que eso implica), debes tener en cuenta lo siguiente:
- Debe ser una vivienda residencial, no turística. Si los alquileres son por días o semanas, podría considerarse un alquiler turístico, lo que requiere licencias específicas.
- Debes declarar los ingresos en la renta como rendimiento del capital inmobiliario (veremos esto más adelante).
- Debe haber un contrato firmado, aunque sea entre particulares. Es tu escudo legal en caso de conflictos.
¿Es diferente a alquilar una vivienda completa?
Sí, y mucho. Al alquilar una habitación:
- El inquilino comparte zonas comunes contigo o con otros arrendatarios.
- No se considera “alquiler de vivienda habitual” de forma automática (lo que afecta a las deducciones fiscales).
- Se tiene que especificar con claridad en el contrato qué espacio se alquila y qué zonas son compartidas.
Como ves, sí se puede hacer, pero con cabeza. Un contrato informal, sin cláusulas claras o sin una mínima previsión legal, puede convertirse en un dolor de cabeza más que en una fuente de ingresos.
¿Qué contrato debo utilizar para alquilar habitaciones?
Esta es una de las preguntas más importantes (y más ignoradas) cuando se alquilan habitaciones. Y la respuesta correcta puede marcar la diferencia entre tributar al 100 % de tus ingresos o solo al 50 %.
Existen dos tipos de contrato posibles:
1. Contrato bajo la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)
Este es el que debes usar cuando el inquilino va a vivir en la habitación como su vivienda habitual y durante un periodo prolongado (más de un año, idealmente).
Ventaja clave: si se cumplen estas condiciones, puedes aplicar una reducción del 50 % en los ingresos que declares en la renta. Esto se traduce en pagar mucho menos a Hacienda.
Para aplicar esta deducción, es fundamental que:
- En el contrato se indique expresamente que se trata de su vivienda habitual.
- El inquilino efectivamente resida allí de forma continuada (Hacienda puede comprobarlo).
- El contrato esté bien redactado (lo recomendable es que te asesores con un experto).
2. Contrato bajo el Código Civil
Este tipo de contrato es más común cuando el alquiler:
- Tiene una duración corta o incierta.
- Es para estudiantes o trabajadores temporales.
- No se prevé que el inquilino establezca allí su residencia habitual.
Ojo con esto: con este tipo de contrato no puedes aplicar la deducción del 50 %. Además, Hacienda lo puede ver como una actividad diferente si ofreces servicios adicionales (como limpieza o comida), lo que te obligaría a declarar IVA o incluso darte de alta como autónomo.
¿Qué contrato me conviene entonces?
Como explicaba Ismael en su curso, la clave está en anticiparte:
- Si crees que el inquilino se quedará más de un año, usa contrato LAU y benefíciate del 50 %.
- Si estará menos tiempo, opta por el Código Civil.
- En todo caso, documenta bien la situación y especifica claramente si es vivienda habitual o no.
Punto clave: muchos propietarios cometen el error de firmar contratos vagos, de “ver qué pasa”, y luego no pueden aplicar deducciones ni defenderse si hay un problema legal. Con un contrato bien planteado desde el principio, todo es mucho más seguro… y rentable.
¿Cómo afecta el alquiler de habitaciones a mi declaración de la Renta?
Alquilar habitaciones en tu vivienda genera ingresos, y como todo ingreso, debe declararse en el IRPF. Pero, ojo: no se tributa igual que un alquiler turístico ni que un alquiler comercial, y aquí es donde muchos se lían.
¿Dónde se declara en la renta?
Los ingresos se incluyen en el apartado llamado “rendimientos del capital inmobiliario”. Aquí debes declarar:
- Los ingresos totales obtenidos por el alquiler.
- Menos los gastos deducibles (como IBI, reparaciones, intereses de hipoteca, seguros, comunidad, etc.).
- Y en algunos casos, puedes aplicar una reducción del 50 %, como ya mencionamos antes.
¿Qué es eso del 50 % de reducción?
Si el inquilino usa la habitación como su vivienda habitual y el contrato es bajo la LAU, puedes tributar solo por la mitad del beneficio neto.
Ejemplo práctico:
- Ingresos anuales por habitación: 6.000 €
- Gastos deducibles: 2.000 €
- Beneficio neto: 4.000 €
- Si el inquilino usa la habitación como vivienda habitual → solo tributas por 2.000 €
Es una diferencia sustancial que puede ahorrarte cientos o incluso miles de euros cada año.
¿Y si el contrato es por el Código Civil?
Entonces no puedes aplicar esta reducción. Tributarás sobre el 100 % del beneficio neto.
Además, si alquilas por periodos muy cortos o a varios inquilinos durante el año, Hacienda podría interpretar que estás haciendo una actividad económica, lo que implicaría darte de alta como autónomo, declarar IVA, etc.
¿Qué documentación necesitas?
- Contrato firmado (preferentemente con fecha y duración clara).
- Recibos de cobro.
- Justificantes de los gastos deducibles.
- A ser posible, un escrito del inquilino indicando que esa es su vivienda habitual (puede ser incluso el empadronamiento).
¿Puedo aplicar la reducción del 50% en el IRPF?
Sí, pero solo si se cumplen una serie de condiciones. Esta reducción no es automática y Hacienda puede denegarla si detecta cualquier incoherencia entre el contrato, la duración del alquiler o el uso real de la vivienda.
Condición 1: que el inquilino use la habitación como su vivienda habitual
Este es el punto más importante. Hacienda solo permite aplicar la reducción del 50 % cuando la vivienda (o en este caso, la habitación) es la residencia habitual del inquilino.
¿Qué se considera “vivienda habitual”?
- Que el inquilino resida de forma estable y continua.
- Que no sea un alquiler turístico (menos de 6 meses ya levanta sospechas).
- Que la intención inicial sea quedarse al menos un año (aunque luego no se cumpla por motivos imprevistos).
Condición 2: que esté indicado en el contrato
No basta con que el inquilino lo diga de palabra. En el contrato debe quedar reflejado que esa habitación será su residencia habitual. Si además puede empadronarse allí, aún mejor: eso es una prueba sólida ante Hacienda.
Condición 3: que el contrato esté regido por la LAU
Este tipo de contrato, al estar vinculado al uso habitual de la vivienda, permite acogerse a la deducción del 50 %. Por eso, si la previsión es que el inquilino esté más de un año, lo ideal es firmar bajo la LAU.
Si firmas un contrato temporal (por el Código Civil), Hacienda puede negarte la reducción aunque el inquilino haya vivido allí bastante tiempo. Así que mucho cuidado con esto.
¿Y si es un estudiante?
Este es un caso delicado. Por norma general, Hacienda no considera que un estudiante tenga su residencia habitual en la habitación, porque suele alquilar solo durante el curso. Pero si el estudiante vive allí más de un año, o demuestra estabilidad, puede que sí lo acepten.
Casos especiales: estudiantes y alquileres de corta duración
Aquí es donde el alquiler por habitaciones se vuelve un poco más complejo. Porque no todos los inquilinos —ni todas las duraciones de contrato— permiten aplicar beneficios fiscales. Veamos los dos casos más frecuentes.
Alquilar habitaciones a estudiantes: ¿es legal? ¿desgrava?
Sí, es totalmente legal alquilar a estudiantes. El problema no es la legalidad, sino si Hacienda considera o no que es su vivienda habitual, y eso afecta directamente a la posibilidad de aplicar la reducción del 50 % en el IRPF.
Lo que suele ocurrir:
- Los estudiantes alquilan solo durante el curso académico (9-10 meses).
- No suelen empadronarse en la habitación.
- Cambian de ciudad o de piso con frecuencia.
Por todo esto, Hacienda tiende a considerar que no es su vivienda habitual, lo que implica que no puedes aplicar la deducción del 50 %.
Pero hay excepciones:
Hay propietarios que sí lo han conseguido, porque el estudiante estuvo más de un año o porque se formalizó bien el contrato como vivienda habitual. No es la norma, pero puede hacerse si se documenta correctamente.
Alquileres de corta duración (menos de 6 meses)
Este es el punto más delicado. Si alquilas habitaciones por pocos meses —aunque no sea con fines turísticos— Hacienda puede considerar que estás haciendo una actividad económica o turística.
Y eso trae implicaciones importantes:
- No puedes aplicar la reducción del 50 %.
- Podrían exigirte darte de alta como autónomo.
- Incluso podrías tener que aplicar IVA, especialmente si ofreces servicios adicionales (limpieza, lavandería…).
Regla general:
- Si el contrato no supera los 6 meses, existe riesgo de que Hacienda lo clasifique como alquiler turístico (aunque no estés en Airbnb).
- Para estar tranquilos, lo ideal es firmar contratos de mínimo 6 meses y con vocación de permanencia.
En resumen:
Siempre que puedas, firma contratos estables y bien redactados, y guarda todo lo que demuestre la residencia del inquilino.
Con estudiantes, mejor si el contrato supera el año y se formaliza como vivienda habitual.
En alquileres muy cortos, Hacienda puede considerarlo actividad económica, con todo lo que eso implica.
Servicios adicionales: ¿pueden convertir mi alquiler en una actividad económica?
Una cosa es alquilar una habitación. Y otra muy distinta es alquilar una habitación y ofrecer servicios añadidos, como limpieza, lavandería o incluso comidas. En ese momento, tu actividad puede pasar de ser un simple arrendamiento a considerarse un negocio a ojos de Hacienda.
¿Qué se considera “servicio adicional”?
- Limpieza periódica de la habitación o zonas comunes.
- Cambio de sábanas o toallas.
- Servicio de lavandería.
- Comidas o catering incluidos en el precio.
Aunque te parezca algo mínimo, Hacienda puede interpretarlo como que estás prestando un servicio, y eso cambia el juego completamente.
¿Qué pasa si Hacienda lo considera una actividad económica?
- Tienes que darte de alta como autónomo.
- Debes declarar el IVA.
- El alquiler pasa a estar sujeto al 21 % de IVA (o 10 % en algunos casos si es asimilable a hostelería).
- Podrían exigirte llevar contabilidad empresarial.
- Ya no tributas como rendimiento del capital inmobiliario, sino como actividad económica en el IRPF (más papeleo, más riesgo).
Ismael lo resume así:
“Una cosa es alquilar y otra es montar un negocio. Si tú ofreces servicios, Hacienda puede decir: ‘esto no es un alquiler, esto es una empresa’.”
¿Y si solo ofreces servicios “informalmente”?
Hay quienes limpian o ayudan a los inquilinos sin incluirlo en el contrato, pensando que así se evitan líos. Pero cuidado: Hacienda puede comprobarlo si, por ejemplo, el inquilino lo menciona en una inspección o si detectan movimientos extraños en tus cuentas.
¿Cuándo sí es recomendable ofrecer servicios?
Si lo que estás haciendo es un modelo tipo rent to rent, coliving o alquiler con fines turísticos, entonces sí puede tener sentido ofrecer servicios y asumir que estás gestionando una actividad económica. En ese caso, simplemente hazlo bien desde el principio, con alta de autónomo, IVA y todas las obligaciones fiscales.
Consejos prácticos para alquilar habitaciones legalmente
Después de repasar contratos, fiscalidad, deducciones y riesgos, te dejo aquí una lista clara de buenas prácticas para que puedas alquilar habitaciones en tu casa con seguridad y tranquilidad fiscal.
1. Habla con el inquilino antes de firmar
Pregunta desde el principio cuánto tiempo planea quedarse. Si su previsión es estar más de un año, firma bajo la LAU y podrás aplicar la deducción del 50 %.
2. Redacta un contrato claro y ajustado a la realidad
- Especifica si el uso será como vivienda habitual.
- Deja claro qué zonas se alquilan y cuáles son compartidas.
- Evita contratos genéricos sacados de internet: si puedes, consulta con un experto legal.
3. Guarda todos los documentos y justificantes
- Contratos firmados.
- Recibos de cobro.
- Facturas y gastos deducibles (IBI, comunidad, intereses de hipoteca, etc.).
- Cualquier prueba de que el inquilino reside ahí (como el empadronamiento).
4. Evita contratos cortos o rotativos sin control
- Alquileres de menos de 6 meses pueden levantar sospechas de actividad turística.
- Si alquilas a varios inquilinos en poco tiempo, Hacienda podría considerarlo negocio.
5. No ofrezcas servicios añadidos… salvo que te des de alta como autónomo
- Si das limpieza, lavandería o comidas, estás generando un servicio.
- Eso puede implicar IVA, IRPF como actividad económica, y nuevas obligaciones legales.
6. Alquila con cabeza… no con prisa
Lo barato sale caro. Hacer bien las cosas desde el principio te ahorrará muchos problemas. Y si no sabes por dónde empezar, busca asesoría profesional especializada.